こんにちは！たくまです。
教師は「賃貸」と「持ち家」のどちらが良いか、気になる方も多いと思います。
最初に結論を言うと、資産形成においては「賃貸」が良いと思います。
ただ、私は「持ち家」です。
つまり、人それぞれの状況によって、「賃貸」と「持ち家」どちらが良いかは変わってくるので、それぞれのメリット・デメリットを紹介したいと思います。
賃貸のメリット
メリット① 家賃補助が支給される
教師だと家賃補助で、家賃が54000円以上だと27000円支給され、家賃が54000円以下なら家賃の半額が支給されます。
持ち家の場合は家賃補助は支給されません。
ただ、東京都だと家賃補助は12000円くらいで、自治体によってかなり違います。
「住宅ローンの月々の支払い額が、家賃よりも安く済みます」というセールストークがあります。
金額は確かにそうでも家賃補助の支給額を考えると、賃貸の月々の支払いの方が安い場合が多いです。
例えば、
住宅ローンの月々の支払いが60000円で、今住んでいる家賃が80000円だったとしたら、持ち家にすることで20000円も安くなると感じます。
ただ、賃貸の場合は27000円家賃補助が支給されます。
そのため、賃貸の月々の支払い額は
80000円ー27000円＝53000円となり、
住宅ローンの月々の支払い額60000円よりも7000円安くなります。
メリット② 引越しが容易
持ち家に比べると賃貸は引越しが簡単です。
持ち家だと、売却や賃貸で貸す相手を探さないといけません。
賃貸は借りていたオーナーに返すだけなので、特に手間はありません。
引越しする3ヶ月くらい前に仲介会社やオーナーに退去することを伝えれば大丈夫です。
また、引越しすることで住環境を変えることができます。
近所の人間関係でトラブルがあったり、子供が学校でうまくいっていなかったりした場合、住環境を変えて、新生活を始めることができます。
住環境を変えることでうまくいくこともあると思います。
さらに、新築の物件にも引っ越すこともできるので、綺麗な部屋に住み続けることも可能です。
持ち家だとどんどん老朽化していきます。
メリット③ 固定資産税や修繕費用がかからない
賃貸だとオーナーさんが固定資産税や修繕費を支払うので、自分たちは支払う必要がありません。
固定資産税は課税標準額✖️税率(1.4%)になります。
例えば、課税標準額が3000万円の物件だと、1年間で42万円かかります。
他にも持ち家だと、不動産を取得したときにかかる不動産取得税がかかります。
不動産取得税は固定資産評価額(物件価格の70%程度)✖️税率(4%)かかります。
3000万円の物件価格だと、固定資産税は2100万円くらいなので、不動産取得税は84万円くらいにかかることになります。
ただ、この不動産取得税は物件を買ったときの1度しか支払いません。
また、修繕費については、戸建てだと外壁塗装を約10年ごとに行うことが多いです。
1回の外壁塗装におよそ100万くらいかかるので、1年間あたりに計算しても10万円かかります。
外壁塗装だけでなく、他にも修繕が必要な所があれば全て実費で修繕しないといけません。
賃貸だとこれらのお金を全て払わないで済みます。
賃貸のデメリット
デメリット① 周囲の部屋に生活騒音が出やすい（マンション、アパート）
賃貸だとすぐ隣が他の人の部屋になるので、生活騒音がどうしても気になってしまいます。
周囲の生活騒音に対して、自分は気にならないという方も、自分の部屋の生活騒音を周囲の人に聞かせてしまう可能性があります。
特に、小さいお子さんがいる方は自分が気をつけていても、お子さんが騒音を出してしまうこともあると思います。
そして、そういった生活騒音からご近所トラブルに発展してしまうこともあります。
ただ、これはアパートやマンションの場合です。
賃貸でも戸建てはあるので、生活騒音が気になる方は戸建ての賃貸にすることをおすすめします。
デメリット② 壁や床などを破損させないように生活する必要がある
賃貸は退去するときに、原状回復させる必要があります。
経年劣化による破損は原状回復させる必要はありません。
自分は気をつけていても、小さいお子さんがいる方は、お子さんが破損させてしまうおそれがあります。
契約時に敷金を支払っているので、そこから差し引かれますが、破損の状態によっては、敷金に追加で支払わなければならない場合もあります。
デメリット③ 初期費用がかかる
賃貸では初期費用が家賃の5〜7倍かかると言われています。
家賃8万円だとおよそ40万〜56万円かかることになります。
仲介手数料、敷金、礼金、火災保険、家賃の2ヶ月前払いなどの費用がかかります。
持ち家で住宅ローンを組めば、全てローンに組み込めるので、初期費用は0円で済みます。
もちろん住宅ローンを組む際は、安定した収入がないと組むことはできません。
持ち家も同じですが、引っ越し代、家具や家電も揃える費用もかかります。
デメリット④ 老後、賃貸契約することが困難になる
賃貸契約をするためには、家賃を毎月支払ってもらうために、安定した収入がないといけません。
定年退職した老後は安定した収入が得にくくなります。
また、高齢になればなるほど、死亡リスクも大きくなるため、安定した収入があったとしても、賃貸契約ができない場合があります。
死亡リスクが大きいと貸せない理由は、貸してた部屋で人が亡くなると、亡くなった人の部屋ということで、物件の価値が下がり、家賃収入が減ってしまう可能性があるからです。
賃貸がおすすめな人
賃貸がおすすめな人は1人暮らしの方や夫婦で2人で暮らしている人です。
賃貸のデメリットを考えると、小さいお子さんのいる方は持ち家の方がおすすめです。
毎日、生活騒音や床、壁を汚さないように、小さいお子さんと接することはかなりのストレスになると思います。
壁や床が少し傷つきそうになったり、大声で泣き出したりすることで、お子さんを怒ったり、周囲に迷惑になっていないかを心配したりしなければなりません。
1人暮らしや夫婦で2人暮らしなら、賃貸のメリットを活用でき、デメリットは抑えることができるため、将来持ち家を購入するための資金も貯めやすくなると思います。
賃貸の方が資産形成はしやすいですが、私は小さい子どももいるので、持ち家を購入し、子育てに対してストレスがないことを優先しました。
持ち家のメリット
メリット① 土地が資産になる（戸建て）
持ち家は自分で買っているので、資産になります。
建物の価値は経年劣化により、どんどん価値が下がり続け、ローン返済が終わる30年後には、ほとんど価値がありません。
しかし、土地はどんなに時間が経過したとしても、価値はそんなに変わりません。
それどころか、周辺で土地開発が進めば、ローン返済が終わる30年後には、価値が上がっている可能性もあります。
大きなショッピングモールや遊園地などの娯楽施設、電車や高速道路などの交通の利便性が良くなったなどがあれば、土地の価値はかなり上昇すると思います。
持ち家を買ってから30年後のことなので、正直どうなるかは分かりませんが、土地は資産にはなります。
メリット② 周囲の生活騒音が気にならない（戸建て）
庭付きの戸建てであれば、隣の家とある程度離れているため、生活騒音が気にならなくなります。
小さいお子さんがいる方はどうしても夜泣きで大声が出てしまうときがあり、周囲への生活騒音による心配が軽減されると思います。
ストレスなく子どもと向き合えることは、子育てする上でとても大切だと感じます。
メリット③ 壁や床の破損を気にしなくてよい
持ち家は自分の所有物なので、いくら壁や床が破損したとしても、自分が気にならない限り、修繕する必要がありません。
小さいお子さんがいる方は白い壁や床にお絵描きをしてしまった時にも、心に余裕を持って接することができます。
もし、気になる方は、お子さんがある程度成長し、床や壁にお絵描きをしなくなった時に、壁紙や床を変えて綺麗にすることもできます。
小さい子どもは、色々なことに興味を持ち、実際に行動して試したい欲求があるので、子どもの気持ちも尊重することができます。
メリット④住宅ローン控除が受けられる
持ち家で住宅ローンを組むと、毎年住宅ローン控除を受けることができます。
ローン残高の0.7%を１３年間所得税と住民税から控除されます。
例えば、住宅ローン残高が3000万円の場合だと、所得税、住民税から控除される金額は
3000万✖️0.7✖️0.01＝21万円になります。
ただ、控除の上限は所得税額までになります。
所得税額以上の住宅ローン控除がある場合は、翌年の住民税から9.75万円を上限に控除されます。
他にもいくつか注意しなければならないことがあります。
- 住宅を購入した最初の年は自分で確定申告を行う（翌年以降は年末調整で控除可能）
- 住宅ローンの期間が10年以上ある
- 床面積が50㎡以上（子育て特例対象個人で、合計所得金額が1000万円以下なら床面積は40㎡以上）
- 購入者の年収が2000万円以下である（床面積が40㎡〜50㎡以下なら1000万円以下）
- 住宅取得の日から6ヶ月以内に入居し、住宅ローンの適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること
メリット⑤団体信用生命保険に加入できる
住宅ローンを組むと、自動的に団体信用生命保険に加入することになります。
保証内容は、住宅ローンを返済している人が亡くなった場合や高度障害状態になった場合に、保険会社がローンの残債を金融機関に支払うことです。
なので、残された家族が住宅ローンの支払いに苦しむということはありません。
また、保険料は月々の住宅ローンに含まれているので、別途で支払う必要がありません。
持ち家のデメリット
デメリット①引越しが難しい
転勤などで引っ越すことになった場合は、住宅を売却するか、貸し出す必要があります。
転勤などやむを得ない場合は、住宅ローンを組んでいても、貸し出して家賃収入を得ることができます。
借り手や買い手をすぐ見つけることは難しいので、それなりに時間がかかると思います。
また、自分で探すのではなく不動産会社にお願いする場合は、手数料もかかります。
賃貸の引越しよりも時間とお金がかかる可能性が高いです。
デメリット② 固定資産税などの税金、修善費、住宅ローンの利息などがかかる
持ち家の場合、初期費用は住宅ローンを組むので、ほとんどかかりません。
しかし、毎年の税金や10年ごとの修繕費、毎月の住宅ローンの利息がかかってきます。
合計でかかる金額は賃貸よりも圧倒的に多いです。
特に一番お金がかかるのが住宅ローンの利息です。
毎月少しずつの支払いなので、そんなに気にならないですが、30年後には数百万円支払っていることになります。
デメリット③ 建物の価値は下がり続ける
メリットで土地は資産になると書きましたが、建物の価値はどんどん下がっていきます。
建物には耐用年数が決まっています。
耐用年数とは、建物が価値を保つと考えられている年数のことです。
戸建てに多い木造構造の建物の耐用年が22年、マンションに多い鉄筋コンクリート構造の建物の耐用年数が47年とされています。
建物の価値はこれらの耐用年数が基準になるので、ローンを返済し終わる30年後頃には、建物の価値はかなり下がっていることになります。
持ち家がおすすめな人
持ち家がおすすめな人は、小さいお子さんのいる方です。
賃貸よりも合計でお金は多くかかりますが、壁や床の傷、周りへの生活騒音の心配をせずに伸び伸びと子育てをすることができます。
子育ては毎日のことなので、ストレスを毎日感じながら自分の子と向き合うことは苦しいと思います。
私自身も子育てしやすい環境を優先して、戸建てを購入しました。
まとめ
賃貸は子育てに気を使うことがありますが、トータルコストが抑えられるので資産形成がしやすいです。
持ち家はトータルコストはかかりますが子育てがしやすくなります。
どちらもメリット・デメリットがあります。
ただ、賃貸でも戸建てにすることで、生活騒音はある程度防ぐことはできますし、賃貸でも使えるクッションタイルを貼れば、床や壁を守ることができます。
同じように持ち家でも、土地の価格が安い地域の建売住宅にすれば月々の支払いは抑えられるので、資産形成もしやすくなります。
子育てをしやすくする理由から、私は妻の実家の近くの地域の建売住宅を購入しました。
少し田舎ということもあり、住宅ローンは2400万円ほど抑えることができ、月々の支払いも6万円ほどです。
月々の支払いが6万円だと、家賃補助を考慮しても、87000円の賃貸物件に住んでいることと同じになります。
地域にもよりますが、賃貸で3LDKで87000円の物件は少ないと思うので、持ち家も購入金額をどれだけ抑えられるかが重要な気がします。
資産形成も新NISAで毎月決まった額を積み立てられています。
詳しくは↓の記事をご覧ください。
持ち家か賃貸かは結局何を優先したいかになると思います。
ご家族で最も優先したいことを話し合って決めることが大切だと思います。
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